Políticas
En BBVA siempre se ha entendido la necesidad de contar con equipos especializados en la gestión del sector promotor e inmobiliario, dada su importancia económica y su propio componente técnico. Además, el Grupo cuenta con unos criterios muy claros a la hora de gestionar los riesgos procedentes de este sector, entre los que cabe mencionar:
1. Evitar la concentración, tanto en clientes como en productos y territorios. Para ello, se han eludido grandes operaciones corporativas que ya disminuyeron la cuota de mercado de BBVA en los años de máximo crecimiento de la inversión.
2. No participar en el mercado de segunda residencia, apostar por la vivienda protegida e intervenir en operaciones de suelo con alto grado de seguridad urbanística. Consecuencia de ello es la alta calidad de los colaterales de BBVA, con un 66% del crédito promotor garantizado por edificios (62% son viviendas, de las que el 89% son primera vivienda o VPO) y un 26% por suelos, de los que un 68% son urbanizados.
3. En cuanto a la financiación para la adquisición de viviendas de particulares, la política es no financiar con LTV (relación préstamo y valor de la vivienda) por encima del 80% y, cuando así sea, contar con garantías o avales adicionales. Por tanto, el crédito a los hogares con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda tiene un LTV medio del 51%, y cerca del 95% de esta cartera corresponde a primera vivienda.
4. En el caso de adquisición de activos inmobiliarios por parte de BBVA, cabe distinguir entre viviendas terminadas, obra en curso y suelo. En el primer caso, el objetivo último es su venta a particulares, apoyándose en la clientela y en los distintos canales de distribución del Grupo. En el segundo, la estrategia claramente es facilitar y empujar la terminación de la obra. Y en el tercero, la presencia mayoritaria de BBVA en suelo urbano simplifica la labor, aunque la gestión urbanística y el control de la liquidez para acometer los gastos de urbanización también son objeto de especial seguimiento.
Riesgo promotor
A 31-12-2011, la exposición crediticia de BBVA en el sector promotor supone 14,1 millardos, un 8% de los préstamos a otros sectores residentes en España (excluidas las administraciones públicas) y apenas un 2% de los activos consolidados del Grupo.
A finales de 2009, BBVA realizó un ejercicio de transparencia, al reconocer como activos dudosos 1.817 millones relacionados mayoritariamente con este sector, lo que ha permitido estabilizar desde entonces la tasa de mora de España (5,0% en diciembre de 2009 y 4,8% en diciembre de 2011) frente a deslizamientos al alza de este ratio en los competidores del Grupo (+1,8 puntos porcentuales, aproximadamente, en este período). Además, actualmente, el 29% de los dudosos de este sector están al corriente de pago (dudosos subjetivos), porcentaje diferencial con respecto al resto del sistema.
Según los datos facilitados por el Ministerio de Economía y Competitividad, a junio de 2011, la exposición del sistema bancario español a dicho sector (promotor más adjudicados) era de 323 millardos de euros, lo que supone una cuota aproximada de BBVA del 6% en este segmento, frente a una cuota del 11% en inversión crediticia total en España. De ellos, 176 millardos son activos problemáticos, de los que BBVA sólo participa en un 6,2%.
Garantías
El valor de las garantías del riesgo promotor, con las tasaciones actualizadas, asciende a 19.228 millones de euros, lo que supone un LTV medio del 73,4%, cubriendo ampliamente el valor de la cartera. Adicionalmente, se dispone de provisiones específicas por importe de 1.441 millones de euros. La Circular 3/2010 del Banco de España, que entró en vigor el 30 de septiembre, y que modifica la Circular 4/2004, establece que sobre el valor de tasación de la garantía ya actualizado se le apliquen, adicionalmente, unos coeficientes regulatorios muy severos, que van desde el 30% al 50%, en función de la tipología del activo. Tras su aplicación, el exceso del valor sobre las garantías, que constituye la base provisionable, se sitúa, para los dudosos, en 1.725 millones (cubiertos en el 65,1%; 1.123 millones de euros) y para la subestándar en 911 millones (cubiertos en el 35%; 318 millones de euros). Además de esta cobertura específica, BBVA dispone de cobertura genérica adicional.
El 66% del crédito promotor está garantizado por edificios (62% viviendas) y únicamente el 26% por suelos, de los cuales el 65% son urbanizados. El suelo rústico no es significativo.
